Qué información tiene que proporcionar el banco en las Hipotecas Multidivisa
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En la contratación de cualquier producto financiero, la fase precontractual es especialmente importante, pues tratándose de préstamos hipotecarios, el cliente debe conocer suficientemente el contenido contractual y el alcance de las obligaciones que asume. Por ello, la doctrina jurisprudencial ha venido reseñando la importancia de la negociación previa y la relevancia de la fase precontractual, debiendo los bancos informar correctamente a sus clientes y exigiendoles un plus de atención y diligencia cuando ofrecen sus productos financieros. Sin embargo, la experiencia ha demostrado que en la práctica los bancos no ofrecían información suficiente a los clientes en el momento de la contratación de los préstamos hipotecarios, sino que en la práctica, el prestatario descubría en el momento de la firma cláusulas que desconocía y se veía forzado a aceptarla ante la urgencia de obtener financiación. El banco tiene la obligación de facilitar información clara y comprensible: la falta de información previa a la firma del préstamo hipotecario supone una vulneración grave del deber de diligencia e información.
- Información del riesgo de tipo de cambio
- Posibles variaciones de estos tipos de cambio
- Riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en moneda extranjera
- Ofrecimiento de la Oferta vinculante, la Ficha del producto y Folleto informativo
- Ofrecimiento de Seguros de cobertura
- Información adicional relativa a órdenes de compra, liquidaciones e históricos de cotización
- Información referente a diferentes escenarios, antecedentes de contratación y simulaciones
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La sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, aclaraba que hasta el año 2007 el banco tenía obligación de facilitar la oferta vinculante en el momento de la contratación de cualquier préstamo hipotecario inferior a 150.000€, de acuerdo con la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. Desde el año 2007, la oferta vinculante viene a ser obligatoria para todos los préstamos hipotecarios, con independencia de su cuantía, de acuerdo con la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Así, el banco tiene el deber de cumplir con la información precontractual facilitando el folleto informativo u oferta vinculante que contenga la información sobre los riesgos del producto a fin de que el cliente pueda adoptar una decisión fundada y prudente. Comprender los efectos y consecuencias del producto financiero es fundamental para el otorgamiento del consentimiento, pues, solo un prestatario que reciba una adecuada información del banco puede ofrecer un consentimiento válido.
El banco tiene que explicar de forma clara y comprensible la naturaleza y los riesgos de la hipoteca
Los bancos no facilitaron información precontractual, verbal o escrita respecto naturaleza y riesgos reales del producto, sino que la información recibida por los hipotecados ha sido en general sesgada, inveraz, engañosa e insuficiente. Este deber de diligencia e información se ve reforzado en la contratación de las hipotecas multidivisa, pues los riesgos de este producto financiero completo son mayores: por ello, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en sentencia de 20 septiembre de 2017, ha fijado como criterios que la entidad financiera deberá proporcionar al consumidor: la reclamación de las Hipotecas Multidivisa se basa en la vulneración por el banco de la normativa de Consumo, de Transparencia bancaria y la normativa sectorial.
Obligaciones informativas concretas en la contratación de Hipotecas Multidivisa
Se deber de examinar cada caso según este baremo, teniendo en cuenta “la publicidad” que acompañaba al producto y “la información proporcionadas por el prestamista en el marco de la negociación de un contrato de préstamo”.Por tanto, el banco tiene que proporcionar información suficiente respecto que el riesgo de tipo de cambio derivado de que los ingresos del cliente provienen de una moneda distinta de la divisa en la que se está endeudando así como las posibles variaciones de esos tipos de cambio, facilitando: la simulación de los escenarios de riesgos, históricos de fluctuación de divisas, previsión de la evolución futura, posibilidad elección divisa, comportamiento previsible del LIBOR, EURIBOR o tipo de cambio euro/divisa extranjera, análisis comparativo con otras modalidades del préstamo de la entidad. También resulta importante explicar claramente los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera, para ello, el banco deberá realizar un informe de perfilación de los clientes, resultando conveniente un examen de su idoneidad y conveniencia.
Por tanto, en la contratación de las hipotecas multidivisa el banco debía suministrar al cliente información intensa y exhaustiva, no cualquier información, debiendo dicha información facilitada ser superior que la facilitada para otros tipos de préstamos (sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de noviembre de 2017). Asimismo, dicha información debe ser cualificada, es decir, el empleado que informe a los clientes debe tener formación cualificada y, la misma debe ser facilitada antes de suscribir el contrato. Y como dice la sentencia Tribunal Justicia Unión Europea de 20 de septiembre de 2017, la intensidad y la calidad de la información que el banco debe suministrar el cliente, debe aproximarse mucho a la que es propia de los productos de inversión, porque los riesgos son similares.
La información que tiene que proporcionar el banco antes de suscribir el préstamo multidivisa tiene que ser intensa y exhaustiva
En conclusión: la vulneración de la información precontractual implicará la nulidad de la multidivisa
Si el cliente no recibe la información completa, leal y equitativa sobre las consecuencias y riesgos que supone la contratación del préstamo no puede ofrecer un consentimiento válido al no entender en qué consistía producto. De acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de noviembre de 2017, 48.- “solo un prestatario que reciba una adecuada información del banco durante la ejecución del contrato o que tenga amplios conocimientos del mercado de divisas, que pueda prever el comportamiento futuro de las distintas divisas en las que puede quedar representado el capital del préstamo, puede utilizar provechosamente esa posibilidad de cambio de divisa prevista en el contrato”.
Por este motivo, es fundamental conocer la información exigible y si ésta ha sido facilitada con suficiente, exactitud y corrección.