Conoce las claves de la nueva Ley Hipotecaria
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Recientemente se ha aprobado el texto definitivo de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que traspone la Directiva europea en defensa de los derechos de los consumidores. Esta reforma, que incluye cambios legislativos a favor de los derechos de los deudores hipotecarios, entrará en vigor en mayo. La reforma a Ley hipotecaria responde a la exigencia europea de equiparar la legislación interna a la Directiva 2014/17/UE para reforzar la protección al consumidor en temas hipotecarios y dotar de mayor seguridad jurídica a las entidades financieras. Tiene como finalidad la de favorecer un mercado hipotecario más transparente, eficiente y competitivo, estableciendo reglas uniformes a todos los operadores bancarios incrementando la protección a los consumidores.
- Se recogen las novedades introducidas en la Directiva 2014/17/UE
- Modifica los contratos de crédito con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial
- La finalidad es la de dotar de mayores garantías a los consumidores en préstamos hipotecarios
¿Cuáles son las principales novedades?
Esta ley supone la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 , sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n ° 1093/2010. En primer lugar, se modifica sustancialmente el sistema concesión de préstamos para prevenir abusos bancarios: será nula la renuncia previa a los derechos que la Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor, las entidades financieras tendrán que facilitar al cliente en soporte papel o cualquier otro información general clara y comprensible sobre el contrato de crédito y asimismo deberán evaluar la solvencia del futuro prestatario, por lo que la Ley obliga al banco a un estudio previo y a fondo de la capacidad económica del cliente, debiendo en todo caso consultar historial crediticio en el banco de España.
¿Qué nuevas obligaciones informativas tiene el banco?
En cuanto a la información precontractual que deberá ofrecer el banco, se incluirá la información personalizada que necesite para comparar el préstamo con una antelación mínima de 10 días a la firma del contrato: dicha información se facilitará de forma clara y comprensible por medio del FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que tendrá carácter de oferta vinculante. También se entregará la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) en las que se informará al prestatario de las posibles cláusulas, índices de referencias usados para calcular el interés, si habrá interés mínimo en caso de hipotecas a tipo variables, así como la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo o la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado en caso de impago. En caso de préstamos a interés variables se entregará también un documento con los diferentes escenarios de evolución del tipo de interés, incluyendo simulaciones de cuotas y variaciones a lo largo de los años. Además, se facilitará al cliente una información clara y veraz de la distribución de los gastos de la concesión del préstamo: los gastos de tasación corresponden al prestatario y los de gestoría corresponden al banco, los gastos de inscripción en el registro corren a cargo del banco, mientras que el pago del impuesto del AJD corresponderá según normativa tributaria. Asimismo, cobra especial importancia a la figura del Notario, ya que el cliente puede solicitar del mismo asesoría imparcial y gratuita: explicará al deudor los aspectos más importantes del préstamo y contestará a las dudas que pueda tener el prestatario.
Limitación del interés moratorio y del vencimiento anticipado
En caso ejecución los afectados pueden decidir si regirse por nueva legislación o anterior función según sea más favorable. En todo caso, se limita el interés de demora al interés remuneratorio más 3 puntos, se pone límite a los productos vinculados a la hipoteca, por lo que el banco no podrá obligar a la firma de otros productos vinculados a la hipoteca tales como tarjetas crédito, planes de pensiones o seguros de vida. Sin embargo, se permite la comisión de apertura. Por otro lado, en caso de préstamos concertados en divisa diferente del euro – hipotecas multidivisa, se permite su conversión a euros si el cliente lo solicita. También se podrá convertir las hipotecas a tipo fijo si el cliente lo solicita con un coste del 0,15% los tres primeros años y el resto gratuitamente. Por último, se estipulan facilidades de cambio de hipoteca así como de banco, acordando subrogaciones sin costes y de forma libre aunque entre entidades se establezca mecanismo de compensación. Respecto del vencimiento anticipado, en caso de que el deudor se encuentre en situación demora, se establece la exigencia de un requerimiento previo y que el banco conceda un plazo mínimo de 15 días para realizar el pago. Además, la nueva ley impide la resolución del contrato, salvo que: (1) el impago en la primera mitad del préstamo: la deuda impagada debe suponer al menos un 3% del capital o resultar un impago de 12 cuotas; (2) el impago de la segunda mitad del préstamo: la deuda impagada debe suponer al menos el 7% del capital o un impago de 15 cuotas.
Es de destacar que los préstamos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley quedan excluidos de su ámbito de aplicación, salvo en caso de novación o subrogación con posterioridad a su entrada en vigor, el vencimiento anticipado de los contratos que tenga lugar a partir de su entrada en vigor, aunque se hubieran celebrado con anterioridad y contuvieran alguna estipulación al respecto, y el derecho de reembolso anticipado en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, que podrá ser ejercitado por el prestatario en cualquier momento.