¿Qué gastos de tu hipoteca tiene que devolverte el banco?
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A la hora de contratar un préstamo hipotecario existen una serie de gastos que tienen que ser abonados por el banco. Sin embargo, en la cláusula de la escritura que los regula, normalmente la estipulación 5ª del préstamo, se indica que todos los gastos de formalización los tiene que abonar la prestataria (el cliente) y no el banco. Ahora bien, esta carga genérica y general conlleva un evidente desequilibrio económico en perjuicio del cliente, ya que resulta abusiva y, por tanto nula tal y como señala la relevante sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 23 de diciembre de 2015. En conclusión, serán abusivos los siguientes gastos:
- Aranceles notariales (Notaría)
- Aranceles registrales (Registro de la Propiedad)
- Gastos de gestión y tramitación del préstamo (Gestoría)
- Atribución al cliente en el pago de honorarios de letrado y procurador, en caso de impago
- Atribución al cliente en el pago de honorarios de reclamación extrajudicial, en caso de impago
El banco se tiene que hacer cargo de algunos de los Gastos de formalización de la Hipoteca
Esta resolución expone que pretender atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo (y en ocasiones contraviniendo), normas legales con previsiones diferentes al respecto, supone la nulidad de la cláusula, sin perjuicio del reparto que legalmente corresponda respecto al gasto concreto. Así las cosas, el TS declaró nula la cláusula gastos porque repercute gastos de gestión que le son imputables al banco de acuerdo con el art. 89.2 de la Ley de Consumidores (TRLGCU), y además porque impone al cliente gastos de preparación de la titulación que corresponden al empresario prestamista (artículo 89.3 a) de dicha Ley. Además, los aranceles notariales y registrales atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio a cuyo favor se inscriba el derecho o se solicite una certificación, esto es, a favor de quien tiene interés en la inscripción y documentación pública del préstamo: la entidad prestamista. Por ello el Tribunal Supremo considera que imponer al consumidor estos gastos de forma exclusiva sin un mínimo reparto equitativo, no es suficiente sin una negociación individualizada: los préstamos hipotecarios no necesitan como requisito de validez su elevación a escritura pública, y la inscripción, y estas operaciones son una garantía para el que presta el dinero y la garantía real hipotecaria, es decir, para el banco.
El Tribunal Supremo ha declarado que la cláusula de Gastos de la hipoteca es abusiva porque impone con carácter exclusivo la obligación de pago al consumidor.
Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad
Es una práctica habitual que las entidades financieras imputen a los clientes todos los gastos que origine la formalización de la hipoteca, presentes y futuros, tales como gastos de reclamación, primera copia de la escritura, firma notarial, inscripción registral, tramitación de las escrituras, etc. Sin embargo, de acuerdo con el criterio sentado en la citada sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, el banco se tendría que hacer cargo de varios de estos gastos. Así, señala que (…) en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no sólo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU). Recapitulando, el TS viene a indicar que esta cláusula es nula ya que:
- El banco es el interesado en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo
- Se trata de una cláusula desproporcionada y no recíproca
- No se distribuyen los gastos de formalización entre las partes sino que se atribuye al cliente
Es el banco el interesado en la inscripción del préstamo en el Registro de la Propiedad: la prestamista se tendrá que hacer cargo de los aranceles notariales y registrales.
Gastos de reclamación extrajudicial y judicial
Respecto a la imputación al cliente de los gastos de reclamación extrajudicial y judicial (honorarios de abogado y procurador), el Alto Tribunal ha venido declarando también su nulidad por ser contraria a la normativa procesal y al leal equilibrio contractual entre las partes: que todos los gastos de reclamación sean de cuenta del prestatario, aunque su actuación no fuera preceptiva resulta desproporcionado y desequilibrado.
Dice el Tribunal Supremo: “Así, respecto a la imputación al cliente de los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido el prestamista, incluso cuando su intervención no sea preceptiva, la estipulación contraviene de plano el art. 32.5 LEC, que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio. Por lo que, además de la falta de reciprocidad entre los derechos y obligaciones de las partes y la dificultad para el consumidor de valorar las consecuencias por desconocer en el momento de la firma del contrato el cúmulo de actuaciones en las que eventualmente podría valerse la entidad contratante de tales profesionales sin ser preceptivo (actos de conciliación, procedimiento monitorio, juicio verbal en reclamación de cantidad inferior a la establecida legalmente…), lo que de por sí sería suficiente para considerar la cláusula como abusiva, resulta correcta la declaración de nulidad de la misma, conforme a los arts. 86 TRLCU y 8 LCGC.
También será nula la cláusula por la que todos los gastos de reclamación en caso de impago, incluido los judiciales (honorarios de abogado y procurador).
Cuál es la normativa de aplicación
Para la defensa de la abusividad de la cláusula de los gastos de formalización del préstamo hipotecario en el supuesto de que el cliente tenga la condición de consumidor, resulta especialmente relevante los siguientes apartados del artículo 89 de la Ley de Consumidores y Usuarios (TRLGC), que califica como abusivas las cláusulas que impongan al consumidor los gastos de tramitación y documentación que por ley correspondan al empresario. Especialmente, el apartado 3º de dicho artículo, que califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables” (número 2o), como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario” (número 3o). Esto es, se consideran abusivas:
1) Artículo 89.3.30, apartado a: la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario.
2) Artículo 89.3.30, apartado c: la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
3) Artículo 89.3.40: las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.
4) Artículo 89.3.50: los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.
Se podrá reclamar al banco los siguientes gastos abonados por el consumidor: aranceles notariales y registrales, de tramitación y gestoría, y de reclamación.