Defensa legal frente a Ejecuciones hipotecarias
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Cuando el banco reclama un préstamo hipotecario, puede utilizar cualquiera de los procedimientos judiciales que le otorga la Ley de Enjuiciamiento Civil. En todo caso, el Juzgado notificará al prestatario acerca de la interposición de la demanda (ordinaria o ejecutiva) y, en función del tipo de proceso que se trate, el deudor tendrá que personarse y formular alegaciones en defensa de sus derechos en el plazo correspondiente. De manera esquemática, existen tres tipos de procedimientos que viene utilizando el banco para la reclamación de las hipotecas:
- Ejecución hipotecaria
- Ejecución de Títulos no Judiciales
- Procedimiento Ordinario
Te explicamos las 5 etapas de una Ejecución hipotecaria
Los procedimientos que utiliza el banco para la reclamación de la hipoteca: Ejecución hipotecaria, Ejecución de Títulos no Judiciales y Procedimiento Ordinario. Los dos primeros procedimientos son de carácter ejecutivo, y esto significa que: 1) Los motivos de defensa y oposición son mas limitados (por ejemplo, cláusulas abusivas y pluspetición); 2) Se trata de procedimientos mucho más rápidos a favor del banco; y 3) Son procesos que saltan directamente a la fase ejecutiva (que es la fase en la que se practican embargos y subastas). Sin embargo, debido a la litigiosidad de la cláusula en que se basan, de vencimiento anticipado del préstamo, que puede ser abusiva, las entidades bancarias han incrementado las reclamaciones basadas en el último procedimiento, denominado declarativo u ordinario. Así, en caso de tratarse de una Ejecución hipotecaria, el deudor podrá alegar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo y, en consecuencia, el sobreseimiento (terminación) del proceso judicial o si éste ha finalizado, reclamar al banco los daños y perjuicios sufridos.
La defensa legal frente al Procedimiento Ordinario
En este procedimiento, sobre el que existen una serie de trámites procesales que es importante conocer, el banco presenta una demanda judicial donde reclama la totalidad del impago con carácter principal, y subsidiariamente, el abono de las cuotas vencidas y no satisfechas, así como las que se vayan adicionando a lo largo del procedimiento judicial. Así, una vez notificada la demanda, el demandado tendrá 20 días hábiles (se excluyen festivos) para contestar a la misma: o lo que es lo mismo, para formular alegaciones que expliquen porque la solicitud del banco es improcedente. Por tanto, resulta imprescindible el estudio exhaustivo de la demanda y de todos los documentos adjuntos (escrituras, acta notarial de liquidación de saldo deudor, cuadros de amortización, requerimientos extrajudiciales, etc), de forma que, en la Contestación a la demanda o, en su caso en nuestra demanda reconvencional, podamos argumentar todas aquellas cuestiones que han sido determinantes en el impago del prestatario, de las que por su importancia sistematizamos las siguientes:
- Existencia de cláusulas abusivas en el préstamo determinantes del impago
- Falta de legitimación activa del banco para reclamar
- Pluspetición o exceso en la reclamación económica que efectúa la prestamista
- Imposibilidad de abono de las cuotas del préstamo por circunstancias ajenas al cliente
- Carácter no esencial del impago atendiendo a la naturaleza y condiciones del préstamo
- Situación de solvencia del prestatario, que está en condiciones de rehabilitar el crédito
Es imprescindible un examen riguroso y exhaustivo del préstamo hipotecario y del contexto del impago, de tal forma que las alegaciones tengan la suficiente solidez jurídica.
En especial, alegaciones del deudor frente a la reclamación del banco
La primera cuestión a dilucidar consiste en la Falta de legitimación activa del banco demandante en caso de que el crédito o préstamo haya sido vendido, cedido o titulizado a un tercero: en estos casos, el banco reclamante y el verdadero titular del préstamo no coinciden. Por tanto, en caso de que hayamos tenido conocimiento de esta posible cesión del crédito, tendremos que alegar esta falta de legitimación ad causam, y solicitar la desestimación íntegra de la demanda, ya que el demandante (cedente) no es titular de la relación jurídica litigiosa, sino que lo será la adquirente del préstamo (cesionaria). En el caso de que el préstamo haya sido titulizado, el titular será el Fondo de Titulización de Activos, que actuará por medio de su Sociedad Gestora. Asimismo, del examen minucioso de las escrituras suscritas por el prestatario, se detectan una serie de cláusulas con un relevante contenido jurídico y/o económico, cuya inserción por parte de la banco han podido constituir un factor determinante en el impago. En este caso, tendremos que relacionar dichas estipulaciones y explicar porque, desde un punto de vista legal y jurisprudencial, resultan abusivas, así como éstas han influido en la ejecución del contrato (es decir, en el impago de las cuotas). Las estipulaciones abusivas más frecuentes en un préstamo hipotecario son:
- Cláusula Suelo
- Cláusula IRPH
- Cláusula Multidivisa
- Cláusula 365/360
- Comisiones de apertura y de reclamación de posiciones deudoras
- Gastos de formalización del préstamo
- Intereses moratorios
- Vencimiento anticipado
- Cláusula de cesión o transferencia
- Cláusula de afianzamiento
La existencia de cláusulas abusivas en la escritura ha podido tener una influencia decisiva a lo largo de la vida del préstamo: tendremos que defender su abusividad y sus consecuencias.
Cuantía de la reclamación económica del banco frente al deudor: Pluspetición
Sentado lo anterior, resulta igualmente importante verificar los importes que reclama el banco. Para ello habrá que acudir al acta notarial de liquidación del saldo deudor que aporta la demandante como documento adjunto en su reclamación, y naturalmente, verificar los cuadros de amortización del préstamo, ya que existe la posibilidad de que el banco no haya incluido pagos parciales abonados por el prestatario antes o después de la resolución del contrato. Estos ingresos, que han podido ascender a cantidades muy significativas, tendrán que relacionarse (y justificarse mediante los correspondientes recibos de transferencias o cargos bancarios). Además, resultan importantes a la hora de acreditar que el deudor ha venido realizando un esfuerzo económico importante para evitar la judicialización de la hipoteca pese a atravesar una situación económica delicada.
Alegando pluspetición el deudor sostiene que las cantidades que le reclama el banco son incorrectas por excesivas.