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El artículo 1.124 del Código Civil y la resolución del préstamo

El artículo 1.124 del Código Civil señala que en caso de incumplimiento, el perjudicado podrá reclamar los daños ocasionados y optar por el cumplimiento o por la resolución. En la demanda que interpone el banco frente al cliente, se exige la devolución del total de la deuda hipotecaria en base a tres estrategias legales distintas: una es de carácter contractual y las dos restantes son de índole legal. El banco reclamará la deuda hipotecaria por medio de la cláusula de vencimiento anticipado, por incumplimiento contractual y/o por insolvencia del deudor.

• Cláusula de vencimiento anticipado
• Resolución del préstamo al amparo del artículo 1.129 CC por insolvencia del deudor
• Resolución del préstamo al amparo del artículo 1.124 CC por incumplimiento del deudor

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La primera, mediante la activación de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo inserta en la escritura (cláusula 6ª bis) por la que el impago de una o varias cuotas pueda dar lugar a la reclamación del total de la deuda. La segunda, alegando que el deudor ha incumplimido el contrato al amparo del artículo 1.124 del Código Civil (CC). La tercera, defendiendo que el deudor ha incumplido y es insolvente, por lo que no podrá pagar la deuda.

El vencimiento anticipado al amparo del artículo 1.124 del Código Civil

En los préstamos hipotecarios ambas partes tienen obligaciones, lo que se conoce como obligaciones recíprocas, por lo que en el caso de que uno de los obligados no cumpliere con sus obligaciones, la otra parte está facultada para ejercitar la acción resolutoria exigiendo entre el cumplimiento o la resolución de la obligación. Dice el art. 1.124 del Código Civil: “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.  El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo“. Actualmente los bancos utilizan el procedimiento Ordinario para la reclamación de los préstamos hipotecarios, basándose en el incumplimiento de las obligaciones por parte del deudor. En este procedimiento, el banco solicita al Juzgado se resuelva el contrato de préstamo en base al artículo 1.124 del Código Civil consecuencia del impago de la hipoteca por parte del deudor.

El art.1.124 CC permite al perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses.

Los requisitos del artículo 1.124 del Código Civil

Existen una serie de requisitos de obligado cumplimiento de acuerdo con el Código Civil y las sentencias de los tribunales: de tal forma y sólo en caso de que concurran, el banco podría reclamar la totalidad de la deuda hipotecaria.: la aplicación del artículo 1.124 CC exige que el contrato tenga obligación recíprocas y esté vigente, que el banco si haya cumplido y que el incumplimiento del deudor sea grave. Es decir, estos requisitos consisten en que el contrato esté vigente (para que la parte perjudicada pueda pedir que lo pactado se cumpla o bien se resuelva, dejando sin efecto la vida del contrato originario, de acuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de enero de 1992), existan obligaciones recíprocas entre las partes (como esencia de un negocio jurídico bilateral, y que éstas sean exigibles), el banco reclamante haya cumplido su parte mientras que el deudor reclamado haya incumplido gravemente (el incumplimiento debe frustrar la finalidad del contrato, no considerándose como tal un simple retraso temporal según la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2007).

• Que el contrato esté vigente.
• Que entre las partes medien obligaciones recíprocas.
• Que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él correspondía.
• Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían.

Cómo defenderte frente al artículo 1.124 del Código Civil

Frente a la solicitud de la resolución del préstamo por parte del banco, el hipotecado/deudor puede defenderse legalmente formulando una oposición que exponga los motivos por los que no debe de ser de aplicación el artículo 1.124 del Código Civil. Y siendo que existe numerosa jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación al art. 1.124 CC, los argumentos se basarán en:

• El incumplimiento previo por la entidad financiera
• Se trata de obligaciones no recíprocas
• En todo caso, el incumplimiento del prestatario no es ni grave ni esencial

En cuanto a la alegación de incumplimiento previo de la entidad financiera, que inhabilita al banco a solicitar la resolución de un contrato que ha incumplido previamente, sostenemos que el hipotecado incumple como consecuencia del incumplimiento anterior del banco, debido a la inclusión de cláusulas abusivas de contenido jurídico y económico relevante en la vida del contrato. En estos casos, el demandado puede oponer la llamada “exceptio non adimpleti contractus”, conocida como la excepción de contrato no cumplido, por el que no niega el cumplimiento, sino el cumplimiento previo de la entidad bancaria. En este caso el Tribunal Supremo ha reconocido que dicha excepción puede acogerse siempre y cuando:

• El incumplimiento de una parte está justificado si obedece al incumplimiento previo de la otra
• El banco no ha cumplido su prestación ni ha ofrecido realizarla sin que sea imputable al prestatario
• El cumplimiento de la relación obligatoria sinalagmática es exigible por el deudor
• El incumplimiento del deudor es leve y no justifica la negativa del banco
• El cliente no haya incumplido sus obligaciones

Además, es imprescindible que las obligaciones sea recíprocas, y por lo que se refiere al préstamo (mutuo), si el hipotecado no asume otro compromiso diferente de la devolución de la cosa (dinero), no es aplicable el art. 1124 CC. Nos encontramos que los préstamos hipotecarios no son contratos bilaterales, por lo que no puede aplicarse el art. 1124 CC a la resolución de los préstamos al estar referido exclusivamente a obligaciones recíprocas (sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 11 de noviembre de 2017). Asimismo, considera el Tribunal Supremo (sentencias de 13 de Mayo de 2004 y de 22 de Mayo de 2001) que el contrato de préstamo o mutuo con o sin intereses “es un contrato real, en cuanto sus efectos propios no surgen hasta que se realiza la entrega de la cosa, o sea que además del consentimiento precisan la entrega de la cosa por una de las partes a la otra y tal entrega implica un elemento esencial que sólo se da en algunos grupos de contratos. Además, es un contrato unilateral en cuanto sólo produce obligaciones para una de las partes, el mutuario o prestatario. El pago de intereses no altera tal carácter, pues hace nacer una segunda obligación a cargo del mutuario pero no dan al prestamista la posición de obligado” exponiendo además que, nuestra doctrina jurisprudencial ha hecho inaplicable el art. 1.124 del C.C., tratándose de un contrato unilateral – sentencia de 22 de diciembre de 1997 (RJ 1997, 9113), añadiendo la expuesta resolución que el contrato de préstamo exige para su perfección la entrega de la cosa, sentencias de 4 de mayo de 1943 STS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 04-05-1943 ( RJ 1943, 703), 28 de marzo de 1983 (RJ 1983, 1648 ) y 7 de octubre de 1994 (RJ 1994, 7715)- al punto que si no se entregó la cosa o el dinero, no existe contrato de préstamo – sentencia de 27 de octubre de 1994 (RJ 1994, 7870)- y así surgido el contrato con la entrega, no produce obligaciones más que para el prestatario por tratarse de un contrato real – sentencia de 22 de diciembre de 1997”. Por último, debe existir un incumplimiento esencial y grave de la obligación, de forma que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte, por lo que el mero retraso en el pago no es equivalente al incumplimiento, porque no siempre implica que se haya frustrado el fin del contrato. Además, es importante destacar que la parte afectada por el incumplimiento podrá resolver también el contrato cuando la otra hubiera incumplido su obligación.

Existen posibilidades de defensa en caso de que el banco reclame la deuda al amparo del artículo 1.124 del Código Civil en función de las circunstancias particulares del contrato.

Consecuencias de la aplicación del artículo 1.124 del Código Civil

Por aplicación de la resolución anticipada del contrato, se podrá elegir entre el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato, con resarcimiento de daños. En primer lugar, con la restitución de las prestaciones, se extinguen las obligaciones recíprocas de cada una de las partes de forma que desaparecen y dejan de producir efectos. Además tienen eficacia retroactiva, por lo que las partes se colocarán en la situación en que se encontraban si el contrato no se hubiera celebrado (sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 1995). Por tanto, con la resolución del contrato las partes deberán devolverse mutuamente el precio y la cosa objeto del contrato, y en virtud del efecto retroactivo deberán volver al estado jurídico preexistente, lo que implica la devolución de las cosas o de su valor que constituyeron las prestaciones mutuas de los contratantes (sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1992). Por otro lado, en cuanto al resarcimiento de daños, para que se puedan reclamar, la jurisprudencia ha venido declarando reiteradamente que los daños y perjuicios han de estar perfectamente acreditados, cuantificados y derivar del pretendido incumplimiento.

• Obligación a la otra parte para el cumplimiento de la obligación, con exigencia de daños
• Resolución del contrato con restitución íntegra de las prestaciones, con resarcimiento de daños